Veelgestelde vragen over Verenigingen van Eigenaren

Algemene vragen

Wat is een Vereniging van Eigenaren (VvE)?

Een “Vereniging van Eigenaren” is een juridisch rechtspersoon die als doel heeft het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het appartementengebouw te beheren. Wettelijk is vastgesteld dat de eigenaren van appartementen binnen een gebouw een vereniging van eigenaren vormen. Het lidmaatschap gaat in zodra een appartement gekocht is en eindigt pas wanneer het appartement weer is verkocht.

Wanneer word ik lid van een Vereniging van Eigenaren?

Zodra u een woning koopt in een appartementencomplex wordt u automatisch lid van de VvE. Dit lidmaatschap is niet opzegbaar, maar wordt beëindigd bij verkoop van uw appartement na overdracht bij de notaris.

Kan ik mijn lidmaatschap opzeggen?

Nee, dit kan niet. Iedere eigenaar is verplicht lid. Uw lidmaatschap komt te vervallen bij verkoop van uw appartement.

Ik heb toch een appartement gekocht?

Juridisch gezien hebt u het recht gekocht om gebruik te maken van een specifiek aangewezen gedeelte van het complex, namelijk het privégedeelte. Daarnaast hebt u als eigenaar het recht van gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gehele gebouw. U bent dan ook mede-eigenaar van het gebouw en daarmee voor uw aandeel verantwoordelijk.

Moet een Vereniging van Eigenaren zich inschrijven bij de Kamer van Koophandel (KvK)?

Ja, vanaf 1 juli 2008 hebben alle VvE’s de wettelijke verplichting om zich in te schrijven in het handelsregister bij de KvK.

Welke verzekeringen moet een VvE afsluiten?

Eén van de eerste zaken die geregeld moet worden door een Vereniging van Eigenaren zijn de verzekeringen. Tot het moment van oplevering van het gebouw is de verkoper/projectontwikkelaar hiervoor verantwoordelijk. Daarna dient de VvE er zelf voor zorg te dragen dat het gebouw goed verzekerd is. De verzekeringen die een VvE moet afsluiten zijn:

  • Opstalverzekering
  • Aansprakelijkheidsverzekering

Verzekeringen die een VvE kan afsluiten zijn:

  • Glasverzekering
  • Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
  • Rechtsbijstandverzekering
Structuur van een VvE

Wat zijn een splitsingsakte en een splitsingstekening?

Als een gebouw aan meerdere eigenaren wordt verkocht, zoals appartementen en parkeerplaatsen, dient het gebouw eerst gesplitst te worden in zogenaamde appartementsrechten. Deze splitsing komt tot stand door middel van een notariële splitsingsakte waarin wordt vastgelegd en uitgetekend (de splitsingtekening) welke appartementsrechten er bestaan in het betreffende gebouw.

Nadat de splitsingsakte is opgemaakt door de notaris en is ingeschreven in de openbare registers, kunnen de appartements­rechten afzonderlijk in eigendom worden overgedragen aan kopers. Het zijn dus niet de woningen in fysieke zin die worden verkocht, maar alleen de rechten:

  • Het recht op het uitsluitend gebruik van het privé-gedeelte
  • Het recht op het medegebruik van alle gemeenschappelijke delen in het gebouw
  • Een in de splitsingsakte bepaald aandeel in de eigendom (samen met de overige eigenaren) van het totale gebouw

Wat is een splitsingsreglement?

In een deel van de splitsingsakte wordt het splitsingsreglement vastgesteld. Hierin wordt onder meer geregeld hoe de gemeenschappelijke kosten worden verdeeld tussen de eigenaren. Deze bijdrage kan per appartementsrecht afwijken door bijvoorbeeld de grootte (aantal m2) of de situering in het gebouw. In de statuten is ook de stemverhouding vastgesteld. Elk appartementsrecht staat voor een vastgelegd aantal stemmen.
In bijna alle gevallen wordt het splitsingsreglement gebaseerd op een zogenaamd ‘Modelreglement’ van het Notariële Broederschap. Er bestaan vier versies: februari 1973 (witte kaft), november 1983 (blauwe kaft), januari 1992 (gele kaft) en januari 2006 (blauw/groene kaft). Overigens is het heel gebruikelijk dat de feitelijke splitsingsakte op een aantal punten afwijkt van het modelreglement om specifieke situaties te kenmerken.

Wat is een Huishoudelijk Reglement?

Naast de splitsingsakte en het splitsingsreglement kan de VvE een aantal specifieke huishoudelijke afspraken vastleggen in een Huishoudelijk Reglement. Dit kunnen uiteenlopende zaken zijn, zoals het gebruik van balkons, regels over huisdieren, de kleurstelling van de zonneschermen en het gebruik van de gemeen­schappelijke ruimten en zaken. De regels mogen echter niet in strijd zijn met de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

Wat zijn de taken van een bestuur?

Het bestuur wordt door de leden van de Vereniging van Eigenaren (VvE) in een Algemene Ledenvergadering benoemd en vertegenwoordigt de VvE. Het bestuur van de VvE mag dan ook beslissingen nemen namens de VvE en is direct betrokken bij beslissingen die de VvE aangaan. De reglementen van de VvE bepalen de bevoegdheden van het bestuur.
Het bestuur is tekenbevoegd voor financiële aangelegenheden, houdt toezicht op de uitvoering van het financiële beheer door de beheerder, bewaakt de kwaliteit van de dienstverlening van de beheerder en de uitvoering van het grootonderhoud, de kwaliteit van het schoonmaken en bewaakt de voortgang van de actielijsten.

Wat betekent quorum?

Quorum betekent het vereiste aantal stemmen dat aanwezig en/of vertegenwoordigd dient te zijn op een Algemene Ledenvergadering om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen.
Financiële vragen

Ik wil geen VvE-bijdrage betalen. Kan dat?

Nee, u bent verplicht via de voorschotbijdragen bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten. Deze bijdragen bent u periodiek, vaak maandelijks, verschuldigd aan de vereniging van eigenaars. Zo kan de vereniging op haar beurt weer de rekeningen betalen, zoals de kosten voor de verzekeringen, het onderhoud, de reparaties en het beheer. Daarnaast moet een deel gereserveerd worden voor toekomstig (groot) onderhoud.

Waarom wordt er gespaard voor kosten die pas over 10 jaar staan gepland?

Het is nuttig en bijna een noodzaak om een Meerjaren Onderhouds Plan (MOP) op te stellen. Hiermee worden de kosten voor het onderhoud inzichtelijk gemaakt aan de leden van de VvE. Aan de hand van dit MOP is het mogelijk te berekenen hoeveel er jaarlijks moet worden gespaard om grote onderhoudsuitgaven in de toekomst te kunnen betalen.

Waaruit zijn de servicekosten opgebouwd?

De servicekosten zijn opgebouwd uit verschillende bedragen. U ontvangt hier altijd een specificatie van. Een deel van de kosten zijn voor dagelijkse uitgaven van de Vereniging, zoals reparaties, verzekering en energiekosten. Een ander deel van de kosten zijn voor uitgaven in de toekomst, deze worden door de Vereniging gereserveerd. Hierbij moet u denken aan onderhoud en vervanging van daken, kozijnen, schilderwerk, etc.
Overige vragen

Wat kan ik doen bij (geluid)overlast bij buren?

In veel gevallen heeft een overlastgever niet eens door dat hij of zij overlast veroorzaakt. Begin dus altijd met een gesprek. Bij voorkeur niet tijdens of direct na de door u ondervonden overlast. Door uw emoties kunt u zaken anders benoemen dan u bedoelt. Nodig uw buren een keer uit en bespreek uw situatie. Komt u er met uw buren niet uit dan kunt u ons altijd vragen te bemiddelen. Wij hebben dan wel voldoende informatie nodig zoals aard en duur van de overlast en de tijdstippen waarop deze ondervonden wordt.

Mag ik harde vloerbedekking aanbrengen?

In de splitsingsakte is vaak al bepaald dat het niet is toegestaan om harde vloerbedekking aan te brengen of dat er voldoende isolatie aangebracht moet worden. Is er in de akte niets bepaald, dan is het aan de vergadering om een besluit te nemen. Er mag in geen geval geluidsoverlast ontstaan bij de omliggende woningen ten gevolge van de harde vloerbedekking.

Mag ik een schotelantenne plaatsen?

Dit is vaak in de splitsingsakte bepaald. In de meeste gevallen mag de schotelantenne niet aan de gevel, niet op het dak en niet op enige andere wijze aan de constructie (het complex) bevestigd worden. U kunt de schotelantenne wel op uw balkon zetten, voorwaarde is dat de schotelantenne niet aan de constructie wordt bevestigd. Bij nieuwere complexen kan er een voorziening zijn op het dak van het complex. Vaak bent u via het huishoudelijk reglement of de splitsingsakte verplicht hiervan gebruik te maken.